宁夏房企中亿基业二度赴港上市 背靠万科能否冲击成功?
2022年06月25日   [大] [中] [小]
       见习记者袁传熙 4月19日, 中亿基金会控股有限公司(以下简称“中亿基金会”)向香港联交所提交招股说明书。此前, 2021年5月11日,

公司首次向港交所提交表格, 这已是其第二次提交表格。
       中意基金会的主营业务现在集中在房地产开发和销售上。招股书显示, 中意基金会2021年收入将达到129.45亿元, 其中物业开发销售、物业租赁服务及管理咨询等服务收入分别为128.84亿元、3377万元和2777.6万元分别。它们分别占总收入的99.5%、0.3%和0.2%;在对主营收入贡献的房地产开发销售板块中, 住宅板块收入117亿元, 占总收入的90.3%;商业和停车场分别为5亿元和6.84亿元, 占总收入的3.9%和5.3%。具体而言, 截至2022年1月31日, 中意基业拥有39个处于不同发展阶段的物业项目, 总建筑面积718.41万平方米,

其中独立或与万科集团合作的项目33个。开发, 6个项目由联营公司开发。由此不难看出, 中意基业的主营业务在房地产开发和销售方面依赖于住宅板块。诸葛房数据研究中心分析师梁楠对《证券日报》记者表示, 中意基金会的收入高度依赖地产板块, 加之区域布局集中, 收入稳定性不高, 尤其在区域市场。在市场的波动下, 公司的收入也受其影响, 这也是众亿基金会发展面临的问题之一。招股书显示, 2019年、2020年和2021年, 中意基金会营收分别为21.25亿元、56.36亿元和129.45亿元, 年复合增长率为146.8%。
       支撑其高年复合增长的主要原因是与万科集团合作的中国房地产万科实业贡献了越来越多的收入增长。 2019年、2020年和2021年,

万科实业贡献的总收入分别为0元、12.09亿元和79.72亿元, 分别占2019年至2021年三年总收入的0%和21.5%, 分别。和 61.6%。而且, 万科实业2020年和2021年毛利分别为1.28亿元和15.79亿元,

同比增长1133.59%, 分别占毛利总额的7.39%和50.02% .可以看出, 随着与万科集团合作的深入, 中意基业的利润规模在不断扩大。同策研究院高级分析师肖云翔表示, 这类区域性发达的中小房企有自身的优势, 比如本地资源、客户关系等。这些都是外国公司在短时间内做不到的。因此, 很多企业在进入一些新领域时, 都会选择与当地开发商合作, 以补充自身优势资源和能力。但从招股书来看, 虽然营收大幅增长, 但毛利率的下降值得关注。 2020年和2021年中国房地产万科产业实现毛利率分别为10.6%和19.8%, 中意基业开发的项目毛利率分别为35.9%和32.1%。此外, 受中国地产万科实业收入占比持续提升、毛利率偏低等影响, 中意基金会整体毛利率也呈下降趋势。
       根据招股书, 其2019年、2020年和2021年的毛利率分别为38.3%、31.3%和24.5%。 “合作项目毛利率下降可能是由于中意基金会与万科共同开发的项目偏向中高端群体, 开发成本增加导致收窄的利润率。”梁楠表示, 同时, 万科的品牌影响力、较高的知名度和丰富的房地产运营经验将有助于中意基金会的发展。 “一般来说, 中小房企对运营节点的要求不是很高, 正好一个项目卖了很多年, 所以打折促销的也不多, 这样才能保证盈利。”肖云翔表示, 但在大房企业的开发环节往往存在严格的运营节点要求, 需要打折促销来加快脱售。这种做法虽然会降低盈利能力, 但会体现在利润规模上。肖云翔表示, 在资本市场上, 房地产板块的估值在经历了去年的持续触底后, 正在修复中。
       市场上也有复苏的预期。综合上述因素, 如果房地产公司此时上市, 在符合香港联交所相关规定的前提下, 成功上市的机会将会增加。不过, 梁楠表示, 目前在香港上市的整体门槛较高, 难度也相对增加。中意基金会规模不大, 业绩也不是很亮眼。同时, 公司主要分布在三四线城市, 区域分布不具备很大优势。在销售方面面临一定压力, 资本市场认可度相对较弱。能否成功上市?有一定的不确定性。
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