郁亮:警惕市场供应量过大
2022年06月24日   [大] [中] [小]
       香港报告全年销售额再次达到1709.4亿元, 营业收入同比增长31.3%, 净负债率仅为30.7%。 然而, 对于万科来说, 要长期保持这样的辉煌并不容易。 即便是接近2000亿的规模, 万科的市场份额也只有2%。 住房供应不断增加。 尽管一直谨慎看好市场, 但万科总裁余亮和万科也意识到“房源竞争压力大, 难卖”。 “天要变了, 我觉得我们的传统行业对客户来说还不够好。
       以前是希望多卖多钱多溢价, 但在移动互联网时代, 如果是好的 东西, 价格必须绝对好才能吸引更多的顾客, 不可能指望一个好的产品能卖更多的钱。” 于亮坦白的说道。 《转移不只是国际化》《华夏时报》:B-to-H上市有时间表吗? 如果万科的发展是一场马拉松, B-to-H的成功属于哪个阶段? 于亮:从B到H的过渡还没有走到尽头。 我们从1993年开始发行B股, 希望在资本市场上更加国际化, 20年后终于走到了一个新的节点。 我们仍在尽最大努力实现成功的 B 到 H 转换。 目前我们已经获得证监会批准, 正在安排港方相关事宜, 希望能够顺利完成。 不过当然越早转板越好, 因为我们等了很久, 严格来说等了21年, 从开始到现在等了一年多, 所以你可以想象我们是多么的着急, 但我们必须遵守香港的规则才能前进。 如果B to H成功, 我们将增加海外业务, 增加国际化进程。 这必将为万科未来的发展增添力量。
        比如万科在香港的评级会更好。 未来, 整个公司都可以用于评级, 而不仅仅是万科香港。 相信这一安排将全方位推动万科, 而不仅仅是国际化。 《华夏时报》:未来万科H与万科地产在海外将如何分工? 于亮:现在的分工不会因为H股的发行而改变, 现在做的, 以后也会做。 例如, 目前万科香港地产海外公司的定位主要集中在香港业务。 我们也会考虑是否可以做更多的事情, 但目前还没有计划。 目前, H股不会影响万科地产的海外业务。 《华夏时报》:万科今年有海外收购或买地的计划吗? 于亮:我们目前没有海外并购计划。 关于海外购地, 只要有合适的投资机会, 我们都会去做, 我们不会设定预算目标。 与国内业务相比, 海外业务量仍然很小。 目前只投资了4个项目, 相当于国内的1%, 翻倍最多2%,

还有相当大的空间。 万科出海, 每一个项目都选择与当地优秀的开发商合作。 我们海外业务发展的第一个目的是学习, 第二个目的是邀请进来。我们去纽约、香港、新加坡, 什么时候有更多的合作伙伴关注我们, 更多的机构想和我们合作发展国内业务, 最终为失去购房资格的华人富豪提供投资渠道, 但这不是主要目的。 “市场供应量过大, 我们需要提高警惕。” 《华夏时报》:总理的政府工作报告没有过多谈及房地产。 你如何解释这个? 能否谈谈您对楼市双向调控的理解? 于亮:总理的工作报告谈到了房地产和过去的变化。 并不是说他不重视房地产, 而是非常重视。 所谓双向调控, 也是分类引导, 可以解决近10年宏观调控要解决的问题, 让老百姓住上房子, 这是核心目的。 为此, 政府工作报告提到建设保障性住房和增加普通商品房供应, 但并未以控制房价为主要目标。 因此, 政府工作报告此次回归住房问题的源头, 是房地产市场长期健康发展的机制。 万科过去参与建设的保障性住房超过300万平方米。 未来保障性住房是否会采取市场化的方式, 还是个未知数。 对于万科, 我们会积极参与。 《华夏时报》:您认为内地房屋供过于求的局面会持续吗? 于亮:现在很多城市的供应是12个月左右, 确实需要警惕。 如果不到一年算平衡状态, 超过一年我觉得可能需要警惕了。 这种情况带来的劣势是, 由于竞争压力, 房子很难卖掉。 但好处是, 从宏观上看,

房价上涨的压力已经变小了, 所以我们不用担心政府额外的房地产调控政策, 因为供给更多之后价格会相对稳定。 此外, 这对于有竞争力的开发者来说也是一件好事。 当市场压力大时, 大胆的人会离开, 理性的人会出现, 这也有利于市场的长期发展。 《华夏时报》:万科今年的征地安排是怎样的? 主要集中在哪些城市? 于亮:在土地政策方面, 我们采取均衡的投资策略, 不会急于跟随市场热点。
        土地补给行为是根据我们的消费和对市场的判断来决定的。 但是, 我们有一个基本的要求和规则。 所要购买的土地是建有房子的, 有人居住。
        我们将继续强调主流需求, 而不是按照一二三四线来区分。
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