土地收储利益链调查
2022年06月21日   [大] [中] [小]
       广州报道称, “当时征地价格很低, 每平方米40元到65元不等。后来政府卖地时, 每平方米均价高达每平方米2万元。 仪表。” 广州小谷围岛村民何先生亲眼目睹了政府集体征地的过程。 他说, 土地增值的最大受益者是政府和开发商, 而村民只得到一小部分。 记者了解到, 由于政府在收储土地时规定的拆迁补偿标准, 并非按市场定价, 而是按市场价格将土地使用权转让给开发商, 两者之间的差额可 达到数百次。
        虽然当地政府购买和储存土地时的拆迁补偿价格有所上涨, 但涨幅远不及土地出让价格的上涨。 何先生所在的小谷围岛是广州大学城的样本, 十年前被广州市政府纳入大学城开发征地范围。 “当年政府征地的时候, 跟我们说村民要推动广州的教育发展和城市建设, 我们肯定会支持的。” 何先生当时向本报回忆了征地的情况。 记者查阅了当年与征地有关的多份文件, 发现组织征地拆迁工作的机构是广州市房管局下属的一个分局级机构“广州市土地开发中心”。 广州市土地开发中心也是广州市政府的土地征储机构。 据悉, 广州大学城整体开发用地43.3平方公里, 面积约1800公顷, 征地2.6万余亩, 其中耕地2.4万亩。
        根据有关规定, 征地范围已涉及基本农田, 远远超出广东省国土资源厅的审批权限, 须经国务院批准。 在小谷围岛征地之前, 广州市并未获得国务院批准, 相关批准也未提及教育科研用地。 有媒体称, 该片区之所以能绕过国务院批准的征地方式, 是因为广州市政府将整个小谷围岛划分为39块地块办理征地手续, 省、市 国土部门专门办理。 然而, 在该片区征地实施后不久,

国土资源部在全国土地整理督办中指出, 广州市番禺区小谷围岛“崩盘”征地被 广东省政府违法。 土地审批需要重新审批, 但此后广东省一直没有提交审批材料, 大学城违规征地的说法也随之消失。 随后, 政府对小谷围岛的征地工作于2004年初基本完成, 除了少数难以解决的征地拆迁案件。 据何先生和小谷围岛多位村民介绍, 大学城一期征地面积为18平方公里, 平均每平方米征地补偿价不超过100元。 根据广州市政府的官方数据和声明, 小谷围岛一期征地拆迁金额为46亿元, 村民收到的补偿金计算公式已经是当年补偿标准的最大值。 当时征用耕地。 但即便如此, 广州市政府提供的征地补偿费与该地区地块的市场交易价格仍有很大差距。 小谷围岛征地建成后, 政府对土地进行了拆迁和前期开发, 随后陆续开始对该区域的土地进行招标、拍卖和挂牌。 此后, 大学城地块多次刷新广州市政府土地出让记录, 成为“广州土地市场新贵”, 这与大学城专注房地产开发密不可分。 . 记者查阅该地区相关地块拍卖信息发现, 早在2003年底, 广州市就在小谷围岛部分村庄的地块进行拍卖, 起拍价为每平方米3700元。 2008年土地供应市场化后, 大学城首批地块公开拍卖挂牌。 当时的成交记录显示, 三宗地块中,

只有一宗是每平方米3573元, 另外两宗是每平方米超过3573元。 每平方米9000元。 此后, 该地区的平均地价在2009年飙升, 达到每平方米2万元以上。 在这样的市场条件下, 政府推出的大学城地块的起拍价逐渐上涨。 五年来, 大学城每宗土地出让收入从千万元上升到上亿元。 根据广州市国土房管局的数据, 大学城规划的住宅用地有22块, 仅占大学城总面积的2%左右。 广州某知名地产公司的一位曾参与大学城房地产开发的人士为记者算了一笔账。 据传闻, 大学城​​平均每平方米征地成本不到100元, 而按照官方“46亿元征地补偿费”的说法, 每平方米征地成本为 才250元左右。 70%的收益都给了政府? 土地储备成本与出让价格相差巨大的案例在全国各地几乎都一样。 重庆市市长黄奇帆坦言, 这座城市十年总共花费了6000亿元, 而低负债的秘诀在于它的土地储备。 他说, 2002年刚到重庆时, 他就预留了40万多亩土地。 十年来, 他用了20万亩地, 每亩地收入200万元。
        在此期间产生的4000亿元可以让债务保持在低水平。 按照重庆的做法, 土地出让后,

政府获得的每平方米土地的“净收入”在3000多元。 重庆某知名开发商的项目开发经理告诉记者, 重庆提供的补偿标准已经很高了。 与其他地方的低补偿标准相比, 重庆征地收储的“纯收入”并不是全国最高的。 据他观察, 他在多地开展了前期开发工作, 大部分地方政府将巨大的差异归咎于征地后要进行的一系列前期开发工作。 但实际上, 这部分前期开发建设的一级开发成本并不高。 陕西省公布, 2011年土地出让收益安排支出216.46亿元, 其中, 征地拆迁补偿费支出81.54亿元, 土地预开发费支出68.78亿元, 土地预开发费支出1.22亿元。 对被征地农民补助, 城镇建设支出28.82亿元, 农村基础设施建设及其他支出31.31亿元。
        由此经计算,

成本支出占总支出的97%, 征地拆迁补偿支出与对被征地农民的补助之比约为3:5, 两者相差约3:5。 数据显示, 2003年至2012年十年间, 政府通过垄断征地方式提供374万公顷用于城镇化的土地, 以低价征用农用地, 然后以市场价格出售, 十年收入15.2万亿元。 . 扣除征地成本和初级开发成本后, 政府将获得5.5万亿元的纯收入。 按此计算, 每平方米土地的平均“净收入”为150元。 据悉, 国土资源部对武汉、合肥、厦门、汕头、苏州、威海、南通等七市土地储备机构2006年至2008年的调查显示, 土地出让总价约为89.5 亿元, 其中征地开发等值成本约为730.4亿元, 政府纯收入约为164.6亿元, 平均收入约为成本的22.5%。 其中, 南通最高, 为162%; 厦门最低, 为10.9%。 有专家指出, 政府的土地收入在合理范围内。 “这个数字是比较保守的。征地和收储的方式分为征地、收回、征地和置换。不同方式下不同地块的征地成本不在同一个价格水平。因此, 成本可能 摊销。” 粤。
        省政府国土资源厅有关负责人分析, 加之政府收储土地归还后, 十年内并不是全部土地都卖光了。 他认为, 计算一段时间内的收储成本和转让收益是不合理的, 计算周期应该更长, 而且应该分地区。 分析表明, 各地收购和储存的土地一般分为长期使用计划储备(通常为五年以上)、中期使用计划储备(五年内可用)和即将出让的土地。 在不久的将来, 根据年度供应计划。 并将储备计划转化为实物储备(或基于供应的储备)。 通常需要 3 到 5 年的时间来收购和储存一块土地, 以便为开发和供应做好准备。 很多地方政府收购和储存土地后, 往往几年甚至十几年后才开始逐步出售, 闲置的情况屡见不鲜。 一些地方政府的官方文件提到, 在收储过程中, 要注意为收储土地的价值逐年增加的增值空间。 事实上, 政府对征地的补偿等费用只是一次性的,

土地闲置后, 被征收人或集体无法分得其增值。 事实上, 有业内专家指出,

由于补偿目标的不确定性, 往往会导致层层拦截。 实际上, 农民只能拿到5%-10%, 村集体可以拿到25%-30%, 剩下的60%-70%归村以上政府和部门。 上述广东官员指出, 土地储备制度的目的是解决提高土地开发规模效益、降低土地开发成本、控制土地价格、规范土地市场、打击投机行为等问题。 开发商囤积土地。 “在房地产市场日益火爆和地方政府债务危机的压力下, 现在许多土地征用和储存的做法背离了他们的初衷。 “他想。
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